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房地产“崩盘论”是危言耸听

2010-04-09 09:38  来源:北京娱乐信报  点击:446

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自2009年第三季度开始,北京市商品住房的售租比和自有商品房的溢价估值快速攀升,住房售租比本季达到480,部分业内人士认为地产开始逐渐出现泡沫倾向。日前,名为“中国房地产崩盘时间表”的帖子以日本房地产市场崩盘走势,与中国2005年—2008年房地产市场走势颇为相似,而预言中国房地产将会在2011年崩盘。

本刊特约中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞、旭辉集团北京事业部总经理赵峰、麦田房产营销总监吴存胜三位嘉宾对这个问题进行更深入的探讨。

用租售比判断市场是邯郸学步

D一置业:租售比下降对房地产行业有何影响?

牛凤瑞:我们知道目前中国房地产行业还处于摸石过河的阶段,而国外房地产行业已完全市场化,用国外的数据来论证国内的经济发展是不科学的。中国目前面临的复杂局面是任何国家都不可能有的,所以任何经验和对比都有可能是不成立的。因此由租售比来判断房地产市场的状态可以说是邯郸学步。

赵峰:租售比是衡量房地产投资回报率的重要指标,是房屋销售价格与相对房屋租金水平的对比。我个人认为这种租售比下降对房地产市场而言利大于弊。而由此来判断房地产市场的发展状况应该是比较片面的。

吴存胜:单纯地由租售比下降来判断地产是否存在泡沫有失客观。租售比下降与泡沫出现有关联,但不是必然性。从房地产行业的角度来看,租售比下降似乎是个不好的兆头,但实际并不悲观。我们要了解租售比实际上是购房者与非购房者之间的利益博弈。以北京为例,房租价格出现下降原因,首先是交通便利,使很多租客可以选择较为偏远的市郊,而非市中心区域。其次,出租房屋的供大于求让租客有了挑选的余地,保证了房屋租赁市场的理性发展。而租售比下降表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的,明显偏离理性投资者的正常投资回报率。这对多购房产的出租者有所警示,可控制部分资金流入房地产市场。

D一置业:中国房地产是否会出现崩盘?

牛凤瑞:中国房地产不可能出现“崩盘”,提出这种论调更多的是一种情绪的发泄。导致崩盘的几个因素在中国是不会出现的。房子问题在我国一直是关乎国计民生的一件大事,是社会经济活动的基本物质前提,也是国民经济发展的基本保证。房地产行业为社会上的一切产业部门提供了不可缺少的物质空间条件,更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。我们都知道房地产业具有极强的关联性和带动性。房地产业上下游产业链条拉得很长,上至建材、金融行业,下至装饰、家具以及服务行业,关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。可以说至少几十年内,房地产都将是我国整个经济重要的支柱,不可能出现崩盘现象。

赵峰:我个人认为,中国房地产行业不会出现崩盘,出现这种言论是目前国内收入不均衡的状况而引发的。城市化进程会使得未来将有数亿农民转化为城镇居民,这一过程还会带来大量的住房需求,这也就是说房地产行业存在刚性需求,这也是目前房地产发展的状态之一。

吴存胜:这种崩盘论的出现已不是首次,房价过快的上涨是这种言论出现的根本原因。而房价过快的上涨应该对楼市有警示作用,不排除崩盘的可能。但中国庞大的人口基数是房地产行业的一个有力支撑点,只要政策调控及时到位,出现崩盘的几率很小。

短期现状不足以衡量整体市场

D一置业:如何看待目前房地产市场的快速发展?

牛凤瑞:很多人认为市场快速发展就存在泡沫。但我国的房地产经济主体是实体经济,不同于发达国家房地产行业的货币资产化。价格只是市场的一个信号,而短期内的市场状况不能是判断市场整体的科学依据。

赵峰:房地产市场快速发展会带来泡沫,但在适度的发展环境下,房地产行业泡沫是合理的。房地产犹如啤酒,速度过快会引出大量的泡沫,但如果没有泡沫也不是一瓶好啤酒。

吴存胜:房地产行业的快速发展并不可怕,但房地产行业资金超高的流动性对行业的整体发展有着至关重要的影响。房地产投资者的比例在20%—30%之间,说明这个城市的房地产市场非常活跃,但比例达到50%以上,这就是一个危险的警示。海芳/文

小知识

租售比

租售比是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫;如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租售比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%。

崩盘

股市专用名词,是指现有的股民全部被套,没有新股民入场,当被套的股民开始只知道割肉卖股票,而不肯买股票时,就会造成恶性循环,持续下跌,最终造成股市关门,即崩盘。据了解,1993年,我国大发时时彩—大发一分彩房地产曾出现崩盘现象。

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