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房价松动土地市场降温 开发商对后势判断不一

2010-05-10 09:33  来源:经.济.参.考.报  点击:586

新一轮的楼市降价大幕正在开启?

记者近日在北京、上海、南京等城市采访发现,二手房市场率先进入调整期,出现"量价齐跌"。中原地产最新统计显示,4月29日至5月5日期间,京、沪、穗、深、津五大城市二手房成交量比调控新政前一周有50%以上的跌幅,挂牌价格亦有所松动。

与此同时,京沪土地市场开始降温。5月7日,北京顺义区的地块,由于开发商的报价居然低于政府最低价导致流拍,而同一天上海昔日地王频现的新江湾C4地块,仅以底价成交。业内人士认为,地价走势是一个先导性指标,能够对未来房价走势起到风向标的作用。地价的走低说明房地产开发商对于未来的房价走势并不十分看好。部分人士认为,近期已有房地产开发商扛起降价大旗,多米诺骨牌效应可能引发新一轮降价潮。

楼市部分城市"量价齐跌"

"根据门店反馈的情况,新政出台后,北京许多区域的二手房挂牌价格都有一定幅度下滑。个别区域挂牌价降幅超过1000元/平方米,降幅超过10%。"21世纪不动产市场分析师齐凡告诉记者。

"和政策出台前相比,现在几乎看不到买房人,业主的心态也发生了较大变化,以前坚称不降价的业主也表示可以商量,个别户型的价格甚至出现了1000元至2000元不等的让利,这在以前几乎是不可能的,即使这样也没看到购房者的热情有多大提高。"北京东四环外一家房产中介工作人员无奈地说。

和北京房价出现松动迹象相同,中原地产发布的最新一期二手住宅市场周报显示,全国二手住宅市场4月下旬起率先进入调整期,4月29日至5月5日期间,京、沪、穗、深、津五大城市二手房成交量比调控新政前一周有50%以上的跌幅,挂牌价格亦有所松动。

不仅一线城市房价出现松动,南京等一些二线城市房价也出现松动。在今年4月初的春交会上,记者走访了南京多个奥体板块的项目,当时的奥体楼盘报价基本在2.5万/平方米至2.7万/平方米。而到了5月初,一家奥体楼盘已经在广告中公开了定价2.22万元/平方米。而在紧临奥体的地铁小行站口,5月8日刚刚开盘的"金浦名城世家",打出了8.8折优惠的广告。

据南京市房管局相关人士透露,4月14日至30日,南京部分新开楼盘实际成交价格出现10%至20%降幅,如河西、宁南、江宁和江北区域四个新开楼盘,实际开盘价格较原定价格分别出现10%、19%、20%和15%的降幅,大部分的楼盘在做有力度的打折优惠措施。另外,二手房市场的波动要小于商品房市场。从交易量来看,4月14日至4月30日,全市二手房日均成交150套左右,交易量较上半月下降四成多,成交价格与上半月相比,环比下降5%左右。

土地地价出现降温迹象

就在京、沪、深等一、二线城市房价出现松动时,上海、北京等一线城市的地价也开始出现降温迹象。业内人士认为,地价和房价可谓是一对"孪生兄弟",地价走势是一个先导性指标,能够对未来房价走势起到风向标的作用。地价的走低说明房地产开发商对于未来的房价走势并不十分看好。

上海市房地产交易中心5月7日挂牌出让新江湾C4地块等五幅地块,这是上海在国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后的首次土地拍卖。因新江湾C4地块附近曾"地王"频出,故引发业界关注。但最终上海城投以底价成交。其他几幅地块溢价率也都在92.5%至177%之间,与去年溢价率动辄上200%、300%的情形相比,可谓"温和"很多。业内人士认为,这是上海土地市场开始降温的风向标。

就在同一天,北京住宅土地市场也遇冷,7日当天北京集中招标出让四块住宅项目用地中,顺义区马坡镇新城9号地西侧地块意外流标,现场参与投标的几家开发商给出的价格均低于16.5亿元的招标底价,有的开发商甚至只给出了7.6亿元报价。

不仅北京、上海的土地市场出现降温的迹象。记者从中国指数研究院最新发布的《2010年4月中国70个城市土地市场交易情报》获悉,4月,全国70个城市住宅用地平均楼面地价连续第三个月出现回落。其中,1月全国70个城市住宅用地平均楼面地价为每平方米2666元,2月小幅回落到每平方米2343元,3月降至每平方米1858元。4月份更是降至每平方米1793元,连续三个月下跌。

亚豪机构副总经理高姗分析指出,4月份,包括新国十条、国土部新政及地方对于土地出让方式的改革等调控措施,都对土地市场产生了重要的影响,其中,北京"限房价、竞地价"及"限地价、竞政策性住房面积"等竞拍方式的积极探索,对于改变当前的土地竞拍价高者得、有效防止土地的恶性竞争具有非常积极的作用。

分析人士指出,地价走低绝非偶然。一方面,调控政策不断出台而且持续加码,高房价回调的压力持续增强;另一方面,近期市场已开始出现"量价齐跌"的情况,加之部分大的房地产开发商率先降价,这很可能会引发市场的跟风。

趋势会否出现跟风降价房产商现分歧

就在部分城市出现"量价齐跌"时,恒大地产率先对外宣布降价。接受记者采访的多数开发商对恒大地产采取降价的行为表示支持,他们认为,在政府调控政策之下,谁先降价谁主动,有利于打破销售僵局。有业内人士认为,部分开发商降价行为很可能会形成多米诺骨牌效应引发新一轮降价潮。不过也有个别开发商对此持谨慎态度,认为不会引发大面积的调价风潮。

"从现在的形势来看,谁先降价谁主动,有利于打破销售僵局。"北京某房地产上市公司一位负责人说。

杭州某知名房地产公司一位资深人士对此表示认同:"这种做法无疑是明智的,恒大地产现在最关注的应该是降价之后自己能否跑得掉,如果实现迅速回笼资金等预期,对他而言就是比较幸运的事。"

"现在风声鹤唳的调控背景下,就是要看谁跑得快了,应该说部分房企都已对降价逐渐有了心理准备和市场预期。"上述杭州某房企人士说。据其透露,公司就要召开规格甚高的营销会议,很可能会讨论降价事宜,但从以往的经验来看,公司对降价采取的一般是跟随战略,还是会先观望其他房企是否采取行动。

恒大的降价行为也让一些开发商忧心忡忡。南京江宁一楼盘的销售负责人表示,恒大地产的8.5折优惠促销,给整个南京市场带来了相当大的压力。"他们在南京没有销售压力。"该负责人表示,恒大地产目前南京在售的就只有溧水这一个项目,并且也已经进入了尾盘销售阶段。恒大地产拿出10套别墅房源,进行8.5折促销,开发商利益基本不受影响。但是,8.5折姿态做出来后,南京的其他楼盘销售价格就难以翻身了。

上述北京某房地产上市公司相关负责人也认为,经过短期的博弈之后,接下来肯定会出现跟风降价潮流,"从这次调控力度来看,一味扛着没有出路。"他还预测,在年内很可能会出现房价的全面下降。

与部分开发商对降价的支持不同,也有一些人士持谨慎态度。北京建工地产的一位工作人员认为,恒大地产的降价行为不太可能引领整个行业普遍采取打折降价的潮流,大部分开发商还是拥有较为充裕的资金量的,但不排除个别企业跟进降价的可能。

北京住总集团的一位工作人员也表示:不方便透露他所在的公司会不会降价,但他认为整个行业不太可能跟风降价。

业内人士指出,房地产企业现在从银行贷款难,股市再融资可能性也不大,如果销售再出问题,资金来源就断了。大的企业由于现金充裕,能够撑得久一点,而小企业将面临更大的困难。资金方面的问题将可能成为降价的现实压力。

中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞也认为,是否会跟风降价还是因房企的具体情况而定,"比如现在急于拿地的开发商对现金需求就比较强烈,也最有可能采取降价促销的方式。"他预测,接下来房价会有一个小幅震荡,与去年下半年的水平相比,下调的幅度应该在10%左右。

SOHO中国董事长潘石屹认为,最近密集出台的政策中,有一些已经是"开弓没有回头箭",如住建部关于对房地产开发商预售收入的监管政策也出台了;银行限制给房地产开发商贷款的政策也即将出台;还有一些政策还在研究之中,如房产税等。这些已经出台和即将出台的政策将对普通中、低档住房市场造成很大的价格压力。

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