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京“非住宅”成监管新目标 商改住面临资金链大考

2013-07-04 16:08  来源:北京晚报  点击:364

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    8月1日起,商业、办公项目未盖到7层不能预售,业内分析——

    商改住面临资金链大考

    继北京预售资金监管加强后,“非住宅”也成为预售监管的新目标。根据新规,自今年8月1日起,商业、办公等非住宅项目及套均建筑面积大于140平方米的住宅项目,如果没有盖到7层及以上将不能取得预售许可证,也就是不能开卖。

    6月14日,北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》要求,从2013年8月1日起,新签订土地出让合同的房地产开发项目,对商业、办公等非住宅楼栋,以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋,申请预售许可时,施工进度必须达到一定条件。其中,地上规划层数7层(含)以下的,施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的,施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。各区县房管部门要严格按照勘查现场,对未达到施工进度要求的,将不予办理预售许可。

    解释 老项目仍执行原规定

    对此,北京市住建委给出的官方解释是,此举是为了贯彻落实今年3月本市出台有关房地产市场调控工作的通知,进一步完善商品房预售制度,规范预售行为,保护购房人的利益。

    “考虑到住房市场供不应求的现状,此次新政提出了差别化提高预售门槛。”市住建委相关负责人表示,一方面,对于满足刚性需求的普通商品住房楼栋,仍保持原标准,暂不提高预售门槛,保证市场的有效供应。另一方面,新规主要针对8月1日后新签订土地出让合同的新项目,此前的老项目仍执行原规定,以尽可能减少政策调整对已拿地企业的工程进度、资金安排等方面的影响,不会对市场供应造成影响。

    分析 商住楼盘受影响更大

    亚豪机构市场总监郭毅预计,新规出台后,主要冲击的是定位不高的大户型产品和商住产品,对市场上其他的产品类型影响不大。

    “大户型住宅和商业、办公项目,受新政影响的程度是不一样的。”一位大型房企北京负责人就表示,他们也有写字楼项目,并不是挖个坑就开卖。“普通住宅楼盘挖个坑就卖的情况比较多,开发商进行写字楼开发,一般都具有相当的资金实力,并不普遍存在挖个坑就卖的情况。而且,优质的写字楼并不愁卖。”据他透露,目前,他们正在热推的写字楼项目虽然还未正式开盘,但“已经被意向客户预定的差不多了”。

    亚豪机构市场总监郭毅也认为,受预售管理新政影响较大的产品有两类,一是商改住项目,另一是刚需盘集中区域里的大户型中高端改善型产品,这两类产品均对销售速度有一定要求。影响不大的一是商业办公类型产品,二是城市核心区的大户型公寓豪宅。由于新规针对的是8月1日后拿地的项目,因此影响不会在当前显现。

    趋势 封顶后出售大势所趋

    不过,上述大型房企的北京负责人坦言,新规确实提高了预售门槛。

    “现在有不少楼盘挖个坑、做个地下结构,就开始对外卖房子了,虽然也有个投资到25%的门槛,但实际上这个门槛并不高,很容易达到,有的开发商甚至会直接到银行开个投资到25%的证明。这位大型房企的北京负责人表示,预售新规要求的工程节点比以前提高了,这将对开发商的资金量提出更高要求。按照新规,7层以下要先达到主体封顶,建设投资至少要达到60%以上。”该人士说。

    据了解,目前,北京市预售商品房的规定是,已交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证,同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上。

    而商品房预售制度的存留问题,一直是房地产界热议的焦点。易居房地产研究院副院长杨红旭表示:“其实上海2000年就规定多层住宅预售须封顶,2010年规定高层预售也须封顶。国家的规定是,投入资金达工程总投资的25%以上,才能取得预售证,可以说京沪高于国标。而很多地区挖坑或出土就可预售,封顶后出售是大势所趋。”杨红旭解释,“25%以上”是1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定,正是此法,确立了商品房预售制度。而那时是福利分房,近20年过去了,环境巨变,应提高预售标准,保障业主权益。

    本报记者 陈静思

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