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评论:万通地产何时“转守为攻”

2013-11-06 09:40  来源:中国新闻网  点击:216

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中新网11月6日电  10月最后一天,万通地产(600246.SH)公布了2013年第三季度财报。数据有好有弊。在规模偏好根深蒂固的媒体端,万通地产的疲弱数据被额外放大,作为这家拥有明星领袖的地产公司掉队的“证据”。这是因为,地产界有一个以规模为偏好的评估体系,说到底,这种体系是用人们脑海中最容易想到的大与小来评估地产公司,销售业绩自然最简单粗暴。但是,有一点却是不容忽略的。重资产模式下的重销售之路,规模越大,风险越大,它意味着你沉淀投入的资金越大,一种滚雪球的发展模式,但终归有一天雪球滚不动了,停滞乃至倾覆下滑。

在我的股市资产配置中,万通地产的角色是主打防御性,而配置万科、保利等则可以让我跟着市场大势赚钱。这么说,并不是不看好它的成长性,而是说,在现阶段,万通地产的转型策略还需要一点点时间来显现反周期的效果。它在商业地产上的布局,以及轻资产策略(好像万通地产的说法是“美国模式”),我个人是比较认可的。一个简单的道理,住宅市场不仅不可能无限增长,而且上升空间已经越来越受到很多因素的制约,比如,经济转型带来的其他投资机会,私有房产的高持有率,以及现在房价处于价格高位等等。

万通地产目前的商业地产主要集中于办公楼,而不是商铺,这让人更加放心。但是,最打动我的是,它的基金策略。通过一个个财务安排,虽然万通地产可能只是出资额不大的出资人,但是,它可以在一个商业地产的全过程开发中享受到各个环节的收益,最终,它通过较小的出资额,管理了非常大的资产规模,收获了较丰盛的投资回报。这个模式在美国尤为流行,我对万通地产在国内复制这样的盈利能力并不担心。

正是基于这样的个人判断,我并不是特别在意万通地产短期的业绩波动。在一些媒体上,万通的销售额、现金流等指标一旦出现负增长,就变成了一个新闻。老实说,这里也有很多技术性的因素。即使剔除这些技术性因素,我也并不认为,万通地产的管理层并不进取。当我看到万通地产今年连续拿了三幅地块后, 对于这一点,媒体上多用加仓、加码来形容。我认为,管理层其实也在平衡他们的资产分配,平衡短期与长期的投资收益。

在今年地价飙涨下,我也称赞他们这么做。但是只要拿地,就一片叫好,并以此作为评估万通地产是一个好公司还是一个掉队公司,我认为,这同样陷入了与规模评判一样的评估陷阱。我看好万通地产,是看好其商业策略与其匹配的执行力。万通地产不是规模的信徒,一直以来,我感觉到这家公司在战略布局方面拥有一个自恋的口碑。他们一直在不厌其烦地说,直到我真的去研究了它,最后被说服,甚至中毒买了它的股票。很多人关心在创业20多年后,万通地产还能否再度进入攻击模式。我个人认为,这一定会发生。但是,一定不会以现在流行的高负债模式出现。

高负债模式的走红,是地产界的规模崇拜有关。它将住宅开发的中国式经验运用到极致,拿地,快速开发,再拿地王,再开发,规模迅速提升。但是同时,风险也迅速累积,现在不少地产企业都很推崇高负债模式,都跃跃欲试,希望成为下一个周期的行业明星。但是,中国有个老话,盛名之下,其实难副。其风光背后,应该时刻伴随着对未知前景的惶恐、担忧与审慎。

已有20多年历程的万通曾经经历过多元化,有过蜜月,吃过亏,现在已然进入成熟阶段。这个阶段,不以规模为导向,而以战略为导向,业务模式不能风吹草动就变化,同时还要体现过往吸收的经验,对经济周期有足够的免疫力。他们现在做的“美国模式”,与不同的钱打交道,从手艺活中挣钱,美国的铁狮门就是这么干的,最后发现,规模根本不是问题。只不过,这个规模是资产的管理规模,不是国内常见的销售规模。说到底,公司最终要比拼的是经营能力,而不是规模导向的单纯的销售能力,赚钱的能力比赚钱的数额更重要。

万通地产值得信赖的就是这个制胜未来的赚钱能力,而且是一种低风险、可持续的能力。冯仑形象地把它概括为“吃软饭、挣硬钱”。万通地产过往三四年的转型,在我看来,其实就是在国内、国外两条战线上实战演习。在国内,蓄积了六个商业地产项目,基金管理规模每年都呈几何级数递增;在国外,万通台北2011业绩骄人,拓展出一片新天地。。

我想,这才是万通地产的核心价值所在。至于它何时进入“攻击”模式,管理层已经发出了信号。万通地产董事长许立称,万通地产朝商用物业的转型已经初步完成。我认为,你不妨把当前当作万通地产爆发前的“沉默”时刻。在这样一个时刻,需要两个事情:一个是耐心,一个是改变成见。如果万通已经决定走一条不同的路,你还用老标准去要求它,要么继续误会,要么,失去赚钱的机会。我坚信,一条宽阔的路一定能走向光明的未来。 (李达因/文)

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