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闽商房企挑战“高负债”

2014-01-26 15:03  来源:中国建设报  点击:394

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在高速扩张的同时,闽系房企在资金上表现出来的“高负债”扩张模式令人担忧。

闽系房企崛起成为焦点。

旭辉集团近日公布的业绩数据显示,2013年1 12月,旭辉合同销售累计达到153.2亿元,同比大增60.59%;2013年,旭辉在北京、天津的多个项目出现开盘当天房源售罄的情况,去化势头惊人。

不仅是旭辉,包括阳光城动态 户型 相册 地图)在内的多家闽系房企进入2013年中国房地产企业年度销售TOP50榜单,成为目前的市场焦点。

但闽系房企的高负债率同样引人注目,譬如旭辉在2013年11月负债率曾高达70% 80%,阳光城也是在“股 债”的模式下高速增长。

旭辉:“高周转”扩张路径

从2013年开始,旭辉加大了在土地市场上的出手力度,先后拿下将近30个地块,规模近千万平方米。“上半年旭辉拿了12块地,总价达到86亿元,外界有不少质疑的声音,认为旭辉这是激进扩张;其实不然,在这12块地中,有6块地是合作开发,合作方分担了一大部分的土地款,降低了我们的资金压力。”旭辉集团董事长林中在接受采访时表示。

“高周转”被认为是旭辉快速突破的利器。据了解,旭辉在拿到地以后一般会在8个月以内开盘,同时要求首次开盘的去化率达到60%,11个月之内就要实现资金快速回笼周转,也就是旭辉在业内很著名的“8611”战略。“高周转”模式为其带来了业绩的快速增长,旭辉集团2014年1月6日公布的业绩报告显示,2013年1 12月,旭辉集团合同销售累计达到153.2亿元,同比大增60.59%。

“8611”战略“从制定以来我们一直都在坚持执行,房地产调控对我们来说反而是战略上的优势。”林中告诉笔者,旭辉集团还一直坚持“721产品战略”,亦即首次置业为主的刚需住宅在开发项目中的占比要达到70%,销售型商办要达到20%,其他创新类产品要达到10%,精准的营销定位确保了旭辉集团在项目去化上的稳定性。

“我们通过标准化的单体、标准化的售楼处、标准化的样板房,使得拿地以后需要做的许多决策固化和前置,从而节省大量的时间。”林中强调,旭辉速度并不是赶工期赶出来的,而是产品标准化的结果。

闽系房企挑战“高负债”

不仅是旭辉,闽系房企在2013年的整体表现都堪称“凶猛”。

根据克而瑞针对长三角市场的不完全统计数据,在2013年1 9月,泰禾、旭辉、阳光城、正荣、龙宝在上海、苏州、杭州等城市的拿地数量达到20幅,一举让福建房企成为长三角地区拿地最为活跃的一群企业。

克而瑞的统计数据还显示,同样是在2013年1 9月,广州房企在长三角只拿到了5幅地,北京和香港的房地产开发商在长三角只拿到了3幅地。

福建房企在销售上的表现也很抢眼。“以前在TOP50榜单中基本上就没有福建房企的身影,2013年一下子就出来了好几个。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉笔者,过去的2013年是旭辉、阳光城、泰禾等福建房企集中发力的一年。

阳光城集团在2012年11月才进入上海,但在不到1年的时间里,该公司就斥资38.81亿元拿地,抢先完成了环绕上海自贸区的布局。阳光城集团总裁陈凯透露,阳光城在上海获取了6个项目,预计2014年在上海就能实现30亿 40亿元的销售额。

在高速扩张的同时,闽系房企在资金上表现出来的“高负债”扩张模式令人担忧。

仍以旭辉集团为例,根据不完全统计,2013年该公司先后于4月发行2.75亿美元优先票据、7月获得1.57亿美元银团贷款、9月发行1.25亿美元额外票据、10月又向独立的第三方配售价值3.9亿港元的新股。

作为福建百亿元规模房企的另一代表,阳光城集团也通过与歌斐基金、中铁信托、华融信托等多家房地产私募和房地产信托公司的合作,通过“股 债”的模式在2013年实现高速扩张。

“左手融资,右手拿地”是福建房企此轮扩张的普遍手段。张宏伟认为,“福建房企已经把资金杠杆作用发挥到极致,借用基金、信托等方式来拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。这样的做法会导致企业资产负债率偏高,有一定的政策、市场和经营风险。比如,政策一旦变化,会对销售和周转产生影响。”

数据显示,截至2013年11月底,旭辉集团的负债率高达70% 80%。“现在的负债率大约为67%,短期债务的比例已经控制在20%以内,账上还有很多现金。”1月6日,林中如此表示。

仲景

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