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海外房地产大数据服务:开发商根据客户需要盖房

2014-05-16 09:47  来源:每日经济新闻  点击:391

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每经记者 卢曦 发自上海

在国内房企还将大数据视为创新领域时,海外成熟市场房企对大数据已经运用自如。数据积累已经有半个世纪的历史,已形成合理体系,成为海外房企决策的重要依据。

目前国内房地产企业的发展趋势包括跨区域发展以及多项目运作,这些都要求提高资金的使用效率。此外,房企的集团化管理也带来了内部挑战,企业内部的人力、财务的调配需要更有效的信息化管理。

如果企业在拿地之前就能判断出一个合理的价格区间,在产品设计之前就知道客户的需求和喜好、项目需要什么样的配套;在销售环节,正确判断最合适的开盘时间、销售周期、价格和营销策略等,那么决策风险将被降低。而国外的成熟经验值得借鉴。

丰富的数据形成产业链

在世联地产华东区域总经理袁鸿昌看来,大数据对于国内房企来说是个新话题。但在美国情况则有所不同,美国有一家网站名为Zillow,提供开放的房地产相关数据,详细到为每一栋楼建立一个主页。

《每日经济新闻》记者查询了解到,Zillow是一家提供免费房地产估价服务的网站,创建于2006年,主要提供各类房地产信息查询服务,相关客户大部分都是与房地产有关的人。Zillow甚至推出了手机版,在数据采集上具有优势。

袁鸿昌告诉记者,美国房地产企业对Zillow也持开放态度,Zillow上的信息很全,不仅有房产的物理数据,还有客户的观感、评估等大量的数据信息,客户粘度很高。

Zillow只是美国房地产领域大数据体系中小小的一例。

融绿总裁助理顾明告诉记者,国内的房地产数据最早起源于上个世纪末,至今不到20年。而英美等成熟市场从1945年开始,成熟的数据积累有50年了,比中国的数据基数大得多。在美国房地产市场,数据分为居住类和商用两部分。数据形成产业链,高度细分。有专门的房地产数据库运营商,提供全面的数据服务。而中国市场的特点是时间太短且区域分割,能够提供全国全产品线数据的服务商只有十多年的运营时间,全国只有3~5家,数据的准确性和权威性也参差不齐。

在成熟市场数据库运营商的大数据交换平台上,参与者包括机构投资者、开发商、物业持有者、资产管理公司、经纪顾问公司、基金管理公司等。因为参与的企业全、拿到的数据精准,可以用于支持投资判断。充分的数据基础用于计量经济学的模型分析,可以支持各种商业及学术研究。

而目前国内的商用物业数据掌握在很多管理公司手中,因为商业机密原因不能公开,所以商用物业的数据不够透明。

国内数据分析市场待做大

庞大的数据积累对数据分析能力提出了要求。成熟的做法是建立计量经济学分析模型,这些方法技术含量高,国内企业一时还难以充分掌握。

顾明告诉记者,需要运用的数据依据包括物业的供应量、销售量或出租率、售价和租金情况,然后基于经济学供求关系的原理,建立多元模型,由此推导出开发量与销售量、价格的相互关系。通过模型可以决定是否加大投资开发力度,以及租金售价实现的标准等。

顾明建议,房企应该更多地分享数据。一线房企如果能够更开放,与专业的数据公司分享数据,后者就能做得更好。再联合更多的学术研究机构,就可以将数据分析的市场做大,并能为商业化或学术化研究提供基础。

袁鸿昌告诉记者,龙头房企在买地等决策时已经进行了一定程度的调查研究,掌握了一定的数据。但国内整个行业在这一方面的成熟度还远远不够。现在仍有一些开发企业进入一个城市,以“拍脑袋”的方式决定拿地这样的大事,投资失误的案例比比皆是。如果能成功借鉴境外的大数据系统,资金运用效率无疑将得到很大提升,投资风险也将因此下降。

但即使如此,要完全规避房地产开发风险依然是件不可能的事,2008年由美国房地产次贷危机所引发的金融危机就是一个明显的例子。IT评论人士谢文说,对房地产行业来说,大数据更多会成为预警风险的一种工具。

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