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北京土地市场“断顿”百日 市场走势扑朔迷离

2014-06-12 11:11  来源:北京晨报  点击:443

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今年北京楼市的不断降温,已经传导到土地市场上。虽然前5个月北京土地出让金突破千亿元,创下了历史同期最高纪录;但同时,北京住宅土地市场也出现了罕见的百日土地“断顿”的行情,这促使楼市走势变得更加扑朔迷离。直至6月10日,北京终于再挂出两宗经营性用地,其是否能重启土地热潮?让更多人充满好奇和期待。

前5月土地成交破千亿

据伟业我爱我家市场研究院统计,2014年1至5月,北京共成交经营性、工业地块88宗,比去年同期多了5块。土地出让金总额高达1114.527亿,比去年同期增长77.09%。其中,涉及住宅性质的地块有30宗,规划建筑面积564.45万平方米,占前5个月总规划建筑面积的52.04%,与去年同期相比增长19.74%;成交总金额为753.5亿元,与去年同期相比大幅增长80.3%,创出2008年以来的历史同期最高点。住宅平均楼面价13350元/平方米,比去年同期大幅增长50.6%。

无论是商业地块,还是住宅地块,北京的热点区域地块依然受到房企的追捧。万科、绿地、恒大、龙湖等大型品牌房企,依然将目光锁定在一线城市,尤其在北京土地市场上表现抢眼。今年3月,朝阳区来广营地块挂牌出让,吸引了恒大、中铁建、花园等多家房企参与竞拍,经过多番竞价后,最终恒大以20.5亿元拿下最贵自住型商品房项目。今年5月6日,北京土地市场出让4宗多功能经营性地块,分别位于通州运河核心区和大兴西红门区域。天恒、万科、华远地产、K2地产等7家企业到场,经历了80多轮竞拍,最终天恒以19.1亿元总价拿下大兴区西红门0302-010-2地块F3其他类多功能用地,成交溢价率为85.4%。

回忆起当初拍地的情景,北京天恒乐活城置业有限公司总经理周兴在接受记者采访时透露:“当时只有一家房企与天恒在举牌阶段竞争很激烈,但该企业并未涉足过地产领域,巨大的拿地热情是可以被理解的,但是其他房企举牌显得很理智。”周兴判断,时至今日,纯住宅地块的竞争应该还会很激烈,但商业地块的竞争比较稳定,并非开发商热情降低,而是越来越理智。

百日无一经营性用地上市

6月10日,北京土地储备中心网上终于挂出两宗住宅用地,分别位于昌平区沙河镇和顺义新城第21街区,而这是自2月28日,北京经济技术开发区路东区E2F-1地块F3其他类多功能用地建设用地使用权出让公告发布后,再次供应同类型用地,时隔上百天。有观点认为,政府控制供地是帮楼市强制降温,但也有人认为,供地放缓还源于房企对拿地的热情不再高涨。

“即便不供地,谁也不喊缺地,这就是标志。”业内资深人士一语道破楼市谜团。而这种情况被土地供应的变化再次验证。以6月10日推出的两宗土地举例,相比往常出现了明显不一样的出让条件:通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人,这意味着,地块本身将不配建保障房。“北京优质地块、价格也不高的话,对房企还是有吸引力的,我相信大家一直也都在等机会。”泰禾集团总裁助理品牌总监沈力男直言。

北京晨报记者注意到,自5月6日有4宗经营性用地成交后,至今北京再无土地成交。除了大兴区西红门0302-010-2地块交易表现相对突出外,其余地块无论从报价还是现场竞价情况看,都表现平平。

链家地产市场研究部张旭接受记者采访说,“位于通州运河核心区的两宗多功能用地,现场竞价热度一般,从平均溢价率看,比2013年以及今年4月成交的多功能地块有小幅上涨。但从楼面价的角度看,与2013年四季度成交的地块基本持平。”

今年还没出地王

如今总价地王的纪录保持者,还是去年12月19日,住总、融创和北京骏洋三家房企联合体以58.66亿元竞得门头沟区永定镇地块。与去年总价地王纪录屡次被刷新不同,今年北京住宅用地尚未出现新的总价地王。今年2月20日,北京市丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目二期XJ-03-1、XJ-08地块出让。出让文件显示,该地块位于丰台区卢沟桥乡丰北路北,土地面积9.6万平方米,建筑控制规模17万平方米,挂牌出让起始价为335000万元。最终泰禾集团旗下福州泰禾房地产开发有限公司以总价49.58亿元、现场竞报限价商品住房面积5万平方米竞得,溢价率为48%。

北京美联市场研究部田璐分析说,“地王从诞生的那一刻起就注定命运多舛,高地价成本带来的资金风险必须通过形成有效供应后的高周转来规避。因为要经历一个项目开发周期,市场情况只能靠预判,如若项目上市时遭遇市场冷淡,无法快速销售,那么房企的资金链条就会出现问题。”

房企拿地变谨慎

谈到北京土地市场的走势,业内专家严跃进、房企代表陈乾接受记者采访时均表示,“北京土地市场出现降温,是受到了商品房市场降温的影响。”恰恰是在市场整体环境出现下行之时,房地产企业拿地变得谨慎了。今年3月,平谷夏各庄地块的入市没有受到众多房企的热捧,仅经过1轮竞拍,就被弘轩鼎成以8.27亿元摘得,溢价率仅为1.47%。此外,同一时间还有三个地块同样遇冷,溢价率都为零。显然,地理位置优越、交通便利的热门地块,成为大型品牌房企激烈拼力争抢的目标。而远郊区等地理位置不够理想的地块,则受到了房企的“冷落”。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉北京晨报记者,今年整个信贷环境偏紧,购房者入市的节奏变慢,这会改变北京房企的预期。对比去年北京土地市场较热的行情,今年的市场确实由热转冷了。去年房企拿地热情比较大,也比较猛,从去年北京土地出让金总额、单价以及溢价率等情况看,很多房企在土地获取上都已经抽空了内部可用的资金。所以,今年房企最担忧的一点就是,去年如此激进的拿地,在财务上会不会有风险,会不会成为羁绊今年战略扩张的一个要素。所以今年房企拿地变得谨慎了,自然也是可以理解的。

“现在北京土地市场偏冷,地王不会像以前出现那么多了。房企拿地越来越谨慎,归根结底还是资金的原因。”华银地产北京公司策划总监陈乾表示,实际上,房地产市场正在洗牌,一些小的开发商因为资金链的问题,或是拿不到土地,就没法再运行下去了。面对土地价格过高,大型房企多会选择联手拿地,这样既可以保证资金安全,又便于进行资源整合,有利于做好项目规划,把完善的配套引入小区。

周兴则指出,一个区域的房地产市场发展不是依靠政策导向,而是更多地依靠市场导向。当前北京楼市低迷,更多是由观望情绪造成的,这种心理更多是受三四线城市现状搏击产生的,而不代表北京楼市自身实质性问题。周兴认为,再过段时间,大家对这个市场认识更深刻之后,市场的情况会重新恢复。

土地@外延

中冶地王被拆分

不仅是北京土地市场趋冷,从全国范围看,一线城市土地市场似乎也在降温。据中原地产监测,5月我国一线城市宅地成交面积环比缩减66%,是近两年以来的月度新低。地价方面,5月一线城市宅地平均楼面地价环比大幅回落34%,二线城市基本持平,三四线城市地价小幅反弹。溢价率方面,5月各线城市宅地的平均溢价率均环比有所下滑,一线、二线、三四线城市的平均溢价率为37%、25%和26%,环比分别下滑25、15和10个百分点。

为了应对房地产市场的变化,不少房企在拿地策略上作出了调整。中冶置地的南京地王被拆分就是一个很好的例证。在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来,中冶通过甩掉南京地王,转而在天津拿地,符合投资的一个最基本原理——低吸高抛。严跃进进一步分析说,“中冶拿到的南京地块当时的体量比较大,所以很多房企难以竞争,一定程度上该地块的价格并不贵。整个土地面临增值的可能。从这个角度看,很多房企实际上很希望参与该地块的开发。所以中冶在这个时候分割地块后,很多房企还是愿意来拿地的。从土地的成交价看,中冶赢了一回。而在天津市场上,正值全国市场降温,很多房企不敢拿地。此时中冶拿地的成本还是偏低的,因为该地块是以低价出让的。中冶以低价拿了天津地块是很划算的。”

绿城易主源于“囤地”?

今年5月24日,融创与绿城发布公告称,融创将以总价63亿港元代价收购绿城24.3%股权。交易完成后,融创和九龙仓并列第一大股东,原实际控制人宋卫平、夏一波、寿柏年合计持股18.5%,其中宋卫平占10.47%。这意味着宋卫平执掌的绿城时代画上了句号。

绿城是什么原因才被收购的呢?对此,上海易居房地产研究院研究员严跃进对北京晨报记者说,“绿城事件的发生,其中很重要的一个原因是与囤地有关。绿城此前拿地比较激进,尤其在和龙头房企的竞争中,往往希望用土地扩张的方式换取市场份额。但其土地的区域布局恰是一个致命点,尤其在杭州和绍兴等地的拿地,此类城市后来受到了限购政策的影响,市场比较萧条。这使得过去盲目扩张的拿地态势暴露了一些弊端,最主要的就是库存积压、资金周转比较困难。所以这起事件给了房企一个教训,在市场看好的时候,激进拿地的做法还是力求少之又少,否则容易栽跟头。”

本版撰文晨报记者 武新

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